I befintligt skick

Denna friskrivning är välkänd men som regel missförstådd. Syftet med denna text är att skydda säljaren från köparens anspråk på grund av det köpta objektets fysiska eller andra egenskaper. Det är säljarens sätt att talar om för köparen att denne köper grisen i säcken. Med andra ord, ”kom inte och klaga om Du skulle bli missnöjd med Ditt köp”. Formuleringen ger dock inte säljaren det vattentäta skydd som hon räknar med. Jag kan dock inte heller påstå att formuleringen är värdelös. Som vanligt med juridiken, får man säga att det beror på. Medan denna friskrivning kan förekomma vid många olika transaktioner som t ex försäljning av olika varor och rättigheter samt även avtal som inte rör försäljning utan uthyrning eller licensiering, ska jag begränsa mina kommentarer till två typer av överlåtelser: fastighetsköp och köp av bostadsrätt.

Friskrivningar vid fastighetsköp har prövats i rättspraxis många gånger. Eftersom avtalsfriheten råder (bortsett från avtal mellan näringsidkare och konsumenter), kan säljaren friskriva sig från ansvar för fastighetens skick. Det måste dock göras klart och tydligt. Högsta Domstolen har underkänt följande friskrivning: ”Egendom överlåtes sådan den av köparen har besiktigats”. Formuleringen ansågs inte klart och tydligt enligt HD. Avgörandet stämmer överens med en kommentar som framfördes under framtagning av Jordabalken om att allmänt hållna formuleringar om att fastigheten ”säljs i befintligt skick” torde inte utan vidare frånta säljaren sitt ansvar. HD har dock godkänt friskrivningar där det står att köparen godtar fastighetens skick och avstår med bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av fel och brister i fastigheten. Orden ”avstår från anspråk” tycks vara en brasklapp som fångar köparens uppmärksamhet på ett sätt som ”i befintligt skick” inte gör.

Friskrivningar vid bostadsrätt har också prövats i rättspraxis många gånger. Även om syftet med köp av bostadsrätt och husköp är som regel detsamma, det vill säga att beredda köparen ett boende, skiljer sig rättsläget vid de olika köpen åt. En bostadsrätt är nämligen lös egendom och försäljning av bostadsrätter regleras inte av jordabalken, som är fallet med husköp, utan av köplagen. Till skillnad från jordabalken reglerar köplagen innebörden av friskrivningen ”i befintligt skick”. Regleringen skiljer sig från rättsläget beträffande husköp. Köplagen säger att säljaren kan ansvara för fel trots friskrivningen ”i befintligt skick” men endast om någon av följande förutsättningar föreligger. För det första, om varans (i vårt fall bostadsrätten) avviker från säljarens uppgifter, om dessa uppgifter har inverkat på köpet. Detta liknar rättsläget vid husköp när säljarens lämnar felaktiga uppgifter samtidigt som en friskrivning tas in a köpekontraktet. För det andra, om säljaren inte har upplyst köparen om ett väsentligt förhållande som köparen skäligen kan förvänta sig bli upplyst om, är friskrivningen utan verkan. Detta avviker från rättsläget beträffande husköp, där säljarens upplysningsplikt är ytterst begränsad. För det tredje, gäller inte friskrivningen vid köp av bostadsrätt om bostadsrätten är ”i väsentligt sämre skick” än köparen kunde förvänta sig med hänsyn till pris och övriga omständigheter. Detta skiljer sig markant från rättsläget vid husköp. Vid köp av bostadsrätten så gäller friskrivningen så länge bostadsrätten inte är i väsentligt sämre skick. Köparen av en bostadsrätt har alltså en mycket högre tröskel att övervinna (väsentligt sämre skick) än vad som är fallet för köpare av ett hus.

Det kan finnas goda skäl för säljaren att friskriva sig från ansvar för bostadens skick. Det är dock viktigt att friskrivningen formuleras på rätt sätt. Annars löper säljaren risken att bär ett ansvar för brister trots friskrivningar.

Leasingavtal

Kontantköp är juridiskt sätt enklast för köparen. Köplagen innehåller klara spelregler för säljarens och köparens ömsesidiga rättigheter och skyldigheter. Men vissa föremål som t ex maskiner och annan utrustning som används i näringsverksamhet kan kosta mer än köparen har råd att betala på en gång. Finansiering i sådana fall behövs. Flera alternativa finansieringsformer finns.

Säljaren kan bevilja kredit, det vill säga, låter köparen betala av köpeskillingen enligt en amorteringsplan. Om köparen går i konkurs innan köpeskillingen är till fullo betald, löper säljaren dock risken att inte får betalt för varan. Ett äganderättsförbehåll skulle kunna hjälpa säljaren i ett sådant fall, men äganderättsförbehåll måste uppfylla vissa krav för att vara giltiga. Jag får återkomma med en redogörelse för de krav som gäller för giltiga äganderättsförbehåll vid ett annat tillfälle. Om säljaren inte har koll på dessa krav, gäller äganderättsförbehållet inte vid köparens konkurs, vilket medför att varan tillhör konkursboet.

Om säljaren kräver full betalning vid leveransen men inte går med på en avbetalningsplan, skulle Köparen kunna ta ett lån, t ex från en bank. Räntan kan dock vara ganska hög eftersom bankens möjligheter till säkerhet för lånet är små (företagsinteckning, borgen).

Ett tredje alternativ är finansiell leasing. Detta är en trepartskonstellation som har följande aktörer. Leverantören säljer föremålet till ett leasingbolag, som i sin tur ”leasar” d v s hyr ut föremålet till ”köparen”. Köparen i detta scenario kallas för leasetagaren. Leasing innehåller flera fördelar för parterna. Säljaren får sina pengar direkt. Köparen får tillgång till föremålet direkt utan att behöva betala hela summan. Leasingbolaget äger föremålet och därmed har säkerhet för de leasingavgifter som leasetagaren kommer att betala.

Upplägget innehåller dock risker som många leasetagare inte känner till. Leasingbolag brukar friskriva sig från allt ansvar vid försenad leverans eller om det finns fel eller brister i föremålet. Med andra ord, om maskinen inte kommer eller om den slutar fungera, kan leasetagaren inte vända sig till leasingbolaget för hjälp (eller skadestånd). Vem då svarar för dessa fel? Leverantören? Denne har dock ingen avtalsrelation med leasetagaren. Houston, we have a problem. Leasingbolagens allmänna villkor brukar dock ha en klausul där leasingbolaget till leasetagaren överlåter leasingbolagets rätt gentemot säljaren (dvs leverantören). En sådan klausul kan vara till hjälp, men risker kvarstår ändå för leasetagaren. Vad händer om säljaren/leverantören går i konkurs? Rätten att gå på denne blir då föga värd. Skyldigheten att fortsätta erlägga leasingavgifter till leasingbolaget är dock kvar. Även om leverantören fortfarande är igång och kan således bära ett ansvar gentemot leasingbolag (vars rätt pga överlåtelseklausulen innehas av leasetagaren), är det inte säkert att leasetagarens rätt till ersättning motsvarar leasingbolagets skada.

Leasetagaren kan putsa till leasingupplägget på ett sätt som är enkelt och för det mesta acceptabelt till alla parter. Vid sidan om leasingavtalet mellan leasingbolaget och leastagaren, kan leasetagaren komma överens med leverantören om att denne ansvarar för avlämnandet i tid samt för fel eller brister som uppkommer under leasingperioden. Det löser dock inte problemet med leverantörens eventuella konkurs.

Avräkningsordningen

Som tilldragande rubrik ägnad att fånga läsarnas uppmärksamhet är nog avräkningsordningen ingen höjdare. Spänningen kommer knappast att stiga när Ni läser lagtexten från 1736 som fortfarande reglerar avräkningsordningen:

Haver någon av samma man fått flera lån, än ett, och förbundit sig, att för det ena giva större ränta, och för det andra mindre, eller ingen; där må skuldenär avräkna det, som betalas, å vilketdera lån han helst vill; dock ej förr, än förfallodagen inne är. Ej må något på huvudstolen avräknas, förr än räntan gulden är. Handelsbalken 9 kap 5 §.

Ett riktigt sömnpiller även för en juridiknörd som jag. Men bestämmelsen handlar om något som har stor betydelse för personer som har skulder eller fordringar, med andra ord, oss alla. Lagen säger att gäldenären bestämmer mot vilken skuld en inbetalning gäller. Att använda gängse terminologi, mot vilken skuld inbetalningen ska avräknas. Om en borgenär enbart har en fordran uppstår ingen fråga om vilken skuld regleras när gäldenären gör en inbetalning. Om en borgenär däremot har flera fodringar på en gäldenär, kan det vara viktigt att veta vem som bestämmer vilken fordran/skuld påverkas av en inbetalning, såvitt inbetalningen inte räcker för slutreglering av samtliga fordringar/skulder.

När kan detta spela roll? Lagen tyder på ett scenario där avräkningsordningen har betydelse, nämligen när olika räntesatser gäller för de olika fordringarna. En gäldenär vill som regel låta en inbetalning avräknas mot den fordran som löper med den högre räntesatsen. Andra scenario där parterna kan ha olika önskemål kan tänkas. Ponera att Ditt bolag har checkkredit hos en bank och har dessutom tagit ett lån från samma bank. Du har personligen gått i borgen för lånet men inte för checkkrediten. Bolaget har råd att betala av den ene men inte det andra skulden. Det är bättre för Dig om bolaget i första hand reglerar lånet så att Du blir av med Ditt borgensansvar. Det är bättre för banken om inbetalningen i första hand reglerar checkkrediten eftersom säkerhet finns för lånet. Även tredje man kan påverkas av avräkningsordningen. Till exempel om en person har gått i borgen för en viss fordran men gäldenären har flera skulder till borgenären, har borgensmannen ett intresse att gäldenärens inbetalningar avräknas mot den borgenssäkrad fordran. Borgenären skulle i ett sådant fall föredra att gäldenärens inbetalning avräknas mot en osäkrad fordran.

Så vem bestämmer? Gäldenären bestämmer. Det finns dock två förutsättningar. För det första, får avräkning endast ske mot förfallna skulder. Gäldenären kan alltså inte reglera en skuld i förtid genom avräkningsförfarandet. För det andra, ska avräkningen i första hand gälla ränta innan avräkning sker mot kapital. Om gäldenären vill utnyttja sin valfrihet måste hon meddela borgenären om sitt val och meddelandet måste ske senast vid tidpunkten när borgenären får reda på att betalningen står till hans förfogande. Om gäldenären inte utnyttjar sin valrätt, kan borgenären bestämma vilken förfallen skuld ska reduceras med inbetalningen. Genom ett rättsfall från 2013 slog Högsta Domstolen fast att borgenären inte kan använda sin subsidiära valrätt för att avräkna mot en viss skuld om en annan förfallen skuld är förenad med ”särskilt betungande rättsföljder”. NJA 2013 sid 1190. I det rättsfallet hade en bostadsrättshavaren blivit uppsagd på grund av obetalda hyror för januari och februari. Han hade rätt att får tillbaka bostadsrätten om han reglerade de förfallna hyrorna inom en viss tid. Han betalade två månadshyror inom tidsfristen. Ytterligare en månadshyra hade dock hunnit förfalla till betalning. Eftersom gäldenären inte hade utnyttjat sin valrätt och sagt att inbetalningen skulle gälla januari och februari, valde Bostadsrättsföreningen att avräkna en månadshyra mot mars hyran. Bostadsrättsföreningen menade att gäldenären inte hade reglerat februari hyran i tid och att bostadsrätten var förverkad. HD drog fram det gula kortet och sade att när en skuld är förenade med särskilt betungande rättsföljder (här förverkad bostadsrätt) får borgenären inte utnyttja sin subsidiära valfrihet för avräkning mot en annan fordran.

Dessa regler kan ändras av parter så om gäldenären eller borgenären har ett särskilt intresse att reglera avräkningsordningen bör de upprätta ett avräkningsavtal. Om en borgensman vill styra avräkningsordningen får även han göra det genom ett avtal, men det i så fall är viktigt att alla tre parter skriver under avtalet.