Skydd mot tvångsförsäljning av samägd fastighet

Delägares rätt att påkalla tvångsförsäljning
När två eller fler personer tillsammans äger en fastighet blir Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt (Samägandelagen) tillämpbar. Enligt lagen kan en delägare, mot de andras vilja, försälja den samägda fastigheten på offentlig auktion, för att få ut sin del i fall delägarna inte kan komma överens om en försäljning. Lagregeln motiveras av att en delägare ska kunna förfoga över sitt ägande även vid en konflikt, om ägandet eller dess förvaltning, mellan delägarna. Genom avtal kan dock delägarna försäkra sig om att fastigheten kvarstannar inom en bestämd krets och inte tvångsförsäljs till någon utomstående. Detta kan exempelvis vara aktuellt när en fastighet tillhört en släkt under lång tid och det finns en fortsatt önskan om att så ska vara fallet, exempelvis vid ett generationsskifte.

Avtal mellan delägarna
Delägarna kan via avtal förbinda sig att först erbjuda övriga delägare möjligheten att köpa ut den som önskar försälja sin del, s k hembudsförbehåll. Ägarna kan även avtala om förbud att överlåta sin del till utomstående, s k överlåtelseförbud. Ett överlåtelseförbud innebär en större inskränkning i äganderätten än ett hembudsförbehåll eftersom utifall samtliga delägare erbjudits att köpa annan delägares andel (hembud) men tackat nej kan andelen fritt överlåtas medan ett överlåtelseförbud utgör ett hinder.

Överlåtelse via gåva
Ett undantag från rätten att påkalla tvångsförsäljning, trots att inget avtal tecknas mellan delägarna, är om andelen förvärvats genom gåva villkorad med ett hembudsförbehåll. Detta eftersom en villkorad gåva principiellt anses bindande för mottagaren enligt rådande praxis, även om ett avtal mellan delägarna svårligen kan anses föreligga. Men vad gäller i fall en delägare av en fastighet förvärvat en gåva villkorad med hembudsförbehåll och samtidigt betalat viss ersättning?

Gåva samt viss betalning
Högsta domstolen (HD) avgjorde i somras ett fall där en delägare förvärvat del i en fastighet dels genom gåva med hembudsförbehåll dels erlagt viss betalning. HD menade att även om transaktionen till stor del är en gåva villkorad med hembudsförbehåll finns även en del som förvärvats genom köp. Köpedelen, oavsett storlek, kan inte anses täckt av gåvans hembudsförbehåll eftersom det som tidigare motiverats i praxis som avgörande för att gåvogivarens vilja ska erkännas verkan mot den nya ägaren är att gåvoförvärvet utgör en ”klar gåvotransaktion”. Således kan tillkommen delägare som erlagt viss betalning, om än symbolisk, tvinga till försäljning.

Undvika tvångsförsäljning
Om delägarna vill förhindra att en samägd fastighet försäljs på offentligt auktion bör delägarna försäkra sig om att ett hembudsförbehåll eller överlåtelseförbud gäller för fastighetens samtliga andelar. Då måste gåva villkoras samt i fall där viss ersättning erlagts i samband med gåvan avtal, om överlåtelseförbud eller hembudsförbehåll, tecknas med övriga delägare. I annat fall kan tvångsförsäljning påkallas av ägare till andel som ägs med full förfoganderätt.