Skydd mot tvångsförsäljning av samägd fastighet

Delägares rätt att påkalla tvångsförsäljning
När två eller fler personer tillsammans äger en fastighet blir Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt (Samägandelagen) tillämpbar. Enligt lagen kan en delägare, mot de andras vilja, försälja den samägda fastigheten på offentlig auktion, för att få ut sin del i fall delägarna inte kan komma överens om en försäljning. Lagregeln motiveras av att en delägare ska kunna förfoga över sitt ägande även vid en konflikt, om ägandet eller dess förvaltning, mellan delägarna. Genom avtal kan dock delägarna försäkra sig om att fastigheten kvarstannar inom en bestämd krets och inte tvångsförsäljs till någon utomstående. Detta kan exempelvis vara aktuellt när en fastighet tillhört en släkt under lång tid och det finns en fortsatt önskan om att så ska vara fallet, exempelvis vid ett generationsskifte.

Avtal mellan delägarna
Delägarna kan via avtal förbinda sig att först erbjuda övriga delägare möjligheten att köpa ut den som önskar försälja sin del, s k hembudsförbehåll. Ägarna kan även avtala om förbud att överlåta sin del till utomstående, s k överlåtelseförbud. Ett överlåtelseförbud innebär en större inskränkning i äganderätten än ett hembudsförbehåll eftersom utifall samtliga delägare erbjudits att köpa annan delägares andel (hembud) men tackat nej kan andelen fritt överlåtas medan ett överlåtelseförbud utgör ett hinder.

Överlåtelse via gåva
Ett undantag från rätten att påkalla tvångsförsäljning, trots att inget avtal tecknas mellan delägarna, är om andelen förvärvats genom gåva villkorad med ett hembudsförbehåll. Detta eftersom en villkorad gåva principiellt anses bindande för mottagaren enligt rådande praxis, även om ett avtal mellan delägarna svårligen kan anses föreligga. Men vad gäller i fall en delägare av en fastighet förvärvat en gåva villkorad med hembudsförbehåll och samtidigt betalat viss ersättning?

Gåva samt viss betalning
Högsta domstolen (HD) avgjorde i somras ett fall där en delägare förvärvat del i en fastighet dels genom gåva med hembudsförbehåll dels erlagt viss betalning. HD menade att även om transaktionen till stor del är en gåva villkorad med hembudsförbehåll finns även en del som förvärvats genom köp. Köpedelen, oavsett storlek, kan inte anses täckt av gåvans hembudsförbehåll eftersom det som tidigare motiverats i praxis som avgörande för att gåvogivarens vilja ska erkännas verkan mot den nya ägaren är att gåvoförvärvet utgör en ”klar gåvotransaktion”. Således kan tillkommen delägare som erlagt viss betalning, om än symbolisk, tvinga till försäljning.

Undvika tvångsförsäljning
Om delägarna vill förhindra att en samägd fastighet försäljs på offentligt auktion bör delägarna försäkra sig om att ett hembudsförbehåll eller överlåtelseförbud gäller för fastighetens samtliga andelar. Då måste gåva villkoras samt i fall där viss ersättning erlagts i samband med gåvan avtal, om överlåtelseförbud eller hembudsförbehåll, tecknas med övriga delägare. I annat fall kan tvångsförsäljning påkallas av ägare till andel som ägs med full förfoganderätt.

Klagorätt vid beslut om detaljplan

I somras avgjorde Högsta domstolen ett mål där en markägare överklagat en kommuns beslut om detaljplan, s.k. planbeslut. Markägaren menade att detaljplanen oundvikligen skulle komma att kompletteras med ytterligare ett planbeslut som då skulle komma att ta dennes mark i anspråk. Markägarens mark låg inte inom planområdet utan denne berördes endast indirekt genom eventuell fortsatt planläggningen. Frågan i målet var således om beslutet om detaljplan angick markägaren på ett sådant sätt att denne hade rätt att överklaga kommunens beslut därom.

Ett kommunalt planbeslut kan överklagas av ”den som beslutet angår” enligt Plan- och bygglagen med hänvisning till Förvaltningslagens 22 § om klagorätt. Med ”angår” menas någons rättsliga ställning eller ett av rättsordningen erkänt intresse för denne ska beaktas vid kommunens beslutsfattande. Även den som har ett beaktansvärt intresse av beslutets effekt kan undantagsvis ha klagorätt. Allmänt råder restriktivitet kring vilka som har rätt att överklaga (klagokretsen) ett beslut. Detta för att klagorätten ska vara förutsägbar men också för att överprövningen ska bli hanterbar.

Utgångspunkten för klagokretsen vid planbeslut utgörs av de som geografiskt tillhör det område som beslutet avser. Också ”nära grannskap” har klagorätt, även om de ligger utanför planområdet, när exempelvis bara en gata eller väg är det som skiljer områdena åt. Därutöver är det endast undantagsvis och utifrån en objektiv bedömning av beslutets effekt som klagorätt råder.  

Hur avgjorde då HD det i inledningen nämnda fallet? HD konstaterade att markägarens mark visserligen låg relativt nära området för beslutet men inte så nära att det därav angick denne. Men till beslutet fanns planer på ytterligare planbeslut för att fortsätta en väg. Fortsatt vägsträckning var planerad att gå över markägarens ägor.

Ett senare beslut om fortsatt väg ansågs av HD ha sådan anknytning till det överklagade planbeslutet att besluten ansåg ha ett ”oupplösligt samband”. Därmed ansågs markägaren ha klagorätt för att få sina intressen beaktade redan i och med det första planbeslutet. I annat fall skulle det allmännas intresse att få bygga klart vägen vid ett senare beslut om detaljplan starkt begränsa möjligheterna för markägaren att då få sina intressen beaktade.

Sammanfattningsvis är det alltså effekterna av ett planbeslut som ytterst avgör vem som har klagorätt. Därmed kan en markägare, också utanför planområdet, ha klagorätt på ett planbeslut som kan komma att inskränka dennes möjligheter tillgodose sina intressen vid senare kommunala beslut.

Säljarens ansvarig för radon på grund av objektshandling, ”korta fakta”, om husets byggnadssätt

Radon är en gas som finns naturligt och utsöndras när berggrund som innehåller uran vittrar. Så kallad blåbetong som också innehåller uran avger radon på liknande sätt. Blåbetongen slutade att tillverkas 1975 men användes ändå som byggnadsmaterial fram till omkring mitten på 80-talet. Att utsättas för höga halter radon innebär en risk för att utveckla lungcancer. 

En fastighetsköpare har en undersökningsplikt som innebär att denne ansvarar för de fel som varit upptäckbara. En fastighetssäljare som aldrig gjort en radonmätning behöver principiellt inte ansvara för höga radonvärden utifall köparen efter köpet upptäcker att det finns ohälsosamma radonvärden i byggnaden. Eftersom radonutsöndring är känt samt att man numer tämligen enkelt kan undersöka vilka mängder radon som frigörs är utgångspunkten att höga radonvärden är köparens ansvar med anledning av köparens undersökningsplikt.

Köparens undersökningsplikt kan reduceras genom utfästelser från säljaren. Garantier eller övriga otvetydiga besked utgör utfästelser som säljaren får stå för.

En köpare av en fastighet som inte gör en radonmätning trots att byggnaden är uppförd under tidsperioden då blåbetong var vanligt förekommande samt att säljarens energideklaration visade att ingen radonmätning hade gjorts tidigare står som utgångspunkt risken för eventuella höga värden av radon vid senare mätning.

Liknande omständigheterna har prövats i Svea hovrätt alldeles nyligen. Dock hölls säljaren ansvarig för felet, höga radonvärden, med anledning av en objektsbeskrivning som upprättats av säljaren innan överlåtelsen och som köparen tagit del av. Objektsbeskrivningen innehöll följande beskrivelse om byggnadssättet:

Grund: Platta på mark

Stomme: Trä

Bjälklag: Trä

Fasad: Puts på tegelstomme

 

Den kortfattade beskrivningen var visserligen inte direkt felaktig men indirekt då uppgifterna endast gällde för en viss del av huset. Ovanvåningen var bygg enligt angivet byggnadssätt men inte dess souterrängdel, där radon senare uppmätts. De i objektbeskrivningen intagna uppgifterna om byggnadssättet ansåg av Svea hovrätt vara jämförlig med en utfästelse. Uppgifterna hade således påverkat köparen på grund av dess otvetydiga utformning. Och köparen behövde därför inte undersöka husets radonvärden.

Objektshandlingen med rubriken ”korta fakta” om byggnadssättet ledde alltså till slutsatsen att uppgifterna är att ses som en utfästelse för vilken säljaren ansvarar. Detta trots att fastighetsköpare som utgångspunkt har en långtgående undersökningsplikt, ingen radonmätning tidigare hade gjorts samt att höga radonvärden är ett känt fel för byggnader från samma tid.

Kundregister och företagshemligheter

Förr i tiden stannade många av företagets anställda kvar i företaget under hela yrkeslivet. Så är det inte längre. Anställda byter jobb emellanåt, vare sig de vill eller ej. Många gånger tar de med sig information som har stor betydelse för den verksamhet som de har lämnat. Företag har därför många gånger önskemål om att kunna förhindra att informationen används när den (f d) anställd tar ett nytt jobb. Det finns flera sätt för en arbetsgivare att hindra den anställda att använda sig av information i konkurrerande syfte.

Mycket skrivs om konkurrensklausuler. Sådana klausuler är det mest direkta sättet att stoppa en anställd från att gå till en konkurrent och använda sig av information som hade erhållits på den första arbetsplatsen. Problemet för arbetsgivaren är att rättspraxis är mycket skeptiskt till konkurrensklausuler i anställningsavtal och många sådana klausuler kan ogiltigförklaras. Med andra ord, många konkurrensklausuler håller inte vid en rättslig prövning. Det är inte sagt att sådan klausuler aldrig fungerar. För vissa befattningar, framför allt de där arbetsuppgifter handlar om forskning och utveckling, kan konkurrensklausuler vara giltiga, i synnerhet om personen erhåller ersättning under karenstiden och om den tids- och geografiskbegränsningen inte går längre än som behövs för att skydda arbetsgivaren.

Förutom konkurrensklausuler kan lagstiftning skydda arbetsgivaren mot en f d anställds agerande. Många tvister mellan företag och f d anställda handlar om företagets kundregister. Kundregistret är många gånger kronjuvelen i företaget och företag vill hindra att andra kommer åt det. Arbetsdomstolen har avgjort flera mål under de senaste åren som berör kundregister. Ett avgörande från 2015 handlade om en frisör som byt jobb till en annan salong. Frisören meddelade ett flertal kunder från den första salongen att hon hade bytt jobb och att hon informerade kunderna om hennes nya anställning. Vidare påstod den första salongen att frisören måste ha plockat fram kontaktuppgifter till kunderna från salongens klientregister, som fanns upplagt i en app som frisören hade tillgång till under några veckor efter det att anställningen hade upphört. Frisören påstod att hon hade en minnesbild över ett antal kunders namn och sökte sedan upp deras kontaktuppgifter från google och facebook. Med andra ord, hon hade inte tillgripit uppgifterna ur salongens kundregister. Arbetsdomstolen kunde inte avfärda påståendet att frisören arbetade fram kontaktuppgifterna ur hennes minnesbild. Salongen förlorade tvisten.

Några år dessförinnan avgjorde Arbetsdomstolen en tvist mellan två factoringbolag. Mr. K jobbade för bolag nr 1 under ett antal år. Han slutade sin anställning och började jobba hos konkurrenten bolag nr 2. När bolag nr 2 började kontakta många av bolag nr 1:s kunder, drog bolag nr 1 slutsatsen att Mr. K hade tagit med sig ett kundregister som överlämnades till bolag nr 2. Arbetsdomstolen konstaterade att ett kundregister är en företagshemlighet som skydds av lagen om företagshemligheter. En fråga i målet var om Mr. K hade angripit bolag nr 1:s kundregister. Även Mr K körde det Jag-Har-Ett-Bra-Minne-försvaret och hävdade att han hade ett minne av ett antal kunder och sedan letade fram deras kontaktuppgifter. Han förnekade att han hade med sig kundregistret. Men det som stjälpte Mr K var att kunderna bearbetades i alfabetisk ordning. Att Mr K:s minnesbild skulle klarna i alfabetisk ordning var för mycket för domstolen att svälja. Arbetsdomstolen fann att Mr K hade ett kundregister med sig och bröt därmed mot lagen om företagshemligheter.

I befintligt skick

Denna friskrivning är välkänd men som regel missförstådd. Syftet med denna text är att skydda säljaren från köparens anspråk på grund av det köpta objektets fysiska eller andra egenskaper. Det är säljarens sätt att talar om för köparen att denne köper grisen i säcken. Med andra ord, ”kom inte och klaga om Du skulle bli missnöjd med Ditt köp”. Formuleringen ger dock inte säljaren det vattentäta skydd som hon räknar med. Jag kan dock inte heller påstå att formuleringen är värdelös. Som vanligt med juridiken, får man säga att det beror på. Medan denna friskrivning kan förekomma vid många olika transaktioner som t ex försäljning av olika varor och rättigheter samt även avtal som inte rör försäljning utan uthyrning eller licensiering, ska jag begränsa mina kommentarer till två typer av överlåtelser: fastighetsköp och köp av bostadsrätt.

Friskrivningar vid fastighetsköp har prövats i rättspraxis många gånger. Eftersom avtalsfriheten råder (bortsett från avtal mellan näringsidkare och konsumenter), kan säljaren friskriva sig från ansvar för fastighetens skick. Det måste dock göras klart och tydligt. Högsta Domstolen har underkänt följande friskrivning: ”Egendom överlåtes sådan den av köparen har besiktigats”. Formuleringen ansågs inte klart och tydligt enligt HD. Avgörandet stämmer överens med en kommentar som framfördes under framtagning av Jordabalken om att allmänt hållna formuleringar om att fastigheten ”säljs i befintligt skick” torde inte utan vidare frånta säljaren sitt ansvar. HD har dock godkänt friskrivningar där det står att köparen godtar fastighetens skick och avstår med bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av fel och brister i fastigheten. Orden ”avstår från anspråk” tycks vara en brasklapp som fångar köparens uppmärksamhet på ett sätt som ”i befintligt skick” inte gör.

Friskrivningar vid bostadsrätt har också prövats i rättspraxis många gånger. Även om syftet med köp av bostadsrätt och husköp är som regel detsamma, det vill säga att beredda köparen ett boende, skiljer sig rättsläget vid de olika köpen åt. En bostadsrätt är nämligen lös egendom och försäljning av bostadsrätter regleras inte av jordabalken, som är fallet med husköp, utan av köplagen. Till skillnad från jordabalken reglerar köplagen innebörden av friskrivningen ”i befintligt skick”. Regleringen skiljer sig från rättsläget beträffande husköp. Köplagen säger att säljaren kan ansvara för fel trots friskrivningen ”i befintligt skick” men endast om någon av följande förutsättningar föreligger. För det första, om varans (i vårt fall bostadsrätten) avviker från säljarens uppgifter, om dessa uppgifter har inverkat på köpet. Detta liknar rättsläget vid husköp när säljarens lämnar felaktiga uppgifter samtidigt som en friskrivning tas in a köpekontraktet. För det andra, om säljaren inte har upplyst köparen om ett väsentligt förhållande som köparen skäligen kan förvänta sig bli upplyst om, är friskrivningen utan verkan. Detta avviker från rättsläget beträffande husköp, där säljarens upplysningsplikt är ytterst begränsad. För det tredje, gäller inte friskrivningen vid köp av bostadsrätt om bostadsrätten är ”i väsentligt sämre skick” än köparen kunde förvänta sig med hänsyn till pris och övriga omständigheter. Detta skiljer sig markant från rättsläget vid husköp. Vid köp av bostadsrätten så gäller friskrivningen så länge bostadsrätten inte är i väsentligt sämre skick. Köparen av en bostadsrätt har alltså en mycket högre tröskel att övervinna (väsentligt sämre skick) än vad som är fallet för köpare av ett hus.

Det kan finnas goda skäl för säljaren att friskriva sig från ansvar för bostadens skick. Det är dock viktigt att friskrivningen formuleras på rätt sätt. Annars löper säljaren risken att bär ett ansvar för brister trots friskrivningar.

Leasingavtal

Kontantköp är juridiskt sätt enklast för köparen. Köplagen innehåller klara spelregler för säljarens och köparens ömsesidiga rättigheter och skyldigheter. Men vissa föremål som t ex maskiner och annan utrustning som används i näringsverksamhet kan kosta mer än köparen har råd att betala på en gång. Finansiering i sådana fall behövs. Flera alternativa finansieringsformer finns.

Säljaren kan bevilja kredit, det vill säga, låter köparen betala av köpeskillingen enligt en amorteringsplan. Om köparen går i konkurs innan köpeskillingen är till fullo betald, löper säljaren dock risken att inte får betalt för varan. Ett äganderättsförbehåll skulle kunna hjälpa säljaren i ett sådant fall, men äganderättsförbehåll måste uppfylla vissa krav för att vara giltiga. Jag får återkomma med en redogörelse för de krav som gäller för giltiga äganderättsförbehåll vid ett annat tillfälle. Om säljaren inte har koll på dessa krav, gäller äganderättsförbehållet inte vid köparens konkurs, vilket medför att varan tillhör konkursboet.

Om säljaren kräver full betalning vid leveransen men inte går med på en avbetalningsplan, skulle Köparen kunna ta ett lån, t ex från en bank. Räntan kan dock vara ganska hög eftersom bankens möjligheter till säkerhet för lånet är små (företagsinteckning, borgen).

Ett tredje alternativ är finansiell leasing. Detta är en trepartskonstellation som har följande aktörer. Leverantören säljer föremålet till ett leasingbolag, som i sin tur ”leasar” d v s hyr ut föremålet till ”köparen”. Köparen i detta scenario kallas för leasetagaren. Leasing innehåller flera fördelar för parterna. Säljaren får sina pengar direkt. Köparen får tillgång till föremålet direkt utan att behöva betala hela summan. Leasingbolaget äger föremålet och därmed har säkerhet för de leasingavgifter som leasetagaren kommer att betala.

Upplägget innehåller dock risker som många leasetagare inte känner till. Leasingbolag brukar friskriva sig från allt ansvar vid försenad leverans eller om det finns fel eller brister i föremålet. Med andra ord, om maskinen inte kommer eller om den slutar fungera, kan leasetagaren inte vända sig till leasingbolaget för hjälp (eller skadestånd). Vem då svarar för dessa fel? Leverantören? Denne har dock ingen avtalsrelation med leasetagaren. Houston, we have a problem. Leasingbolagens allmänna villkor brukar dock ha en klausul där leasingbolaget till leasetagaren överlåter leasingbolagets rätt gentemot säljaren (dvs leverantören). En sådan klausul kan vara till hjälp, men risker kvarstår ändå för leasetagaren. Vad händer om säljaren/leverantören går i konkurs? Rätten att gå på denne blir då föga värd. Skyldigheten att fortsätta erlägga leasingavgifter till leasingbolaget är dock kvar. Även om leverantören fortfarande är igång och kan således bära ett ansvar gentemot leasingbolag (vars rätt pga överlåtelseklausulen innehas av leasetagaren), är det inte säkert att leasetagarens rätt till ersättning motsvarar leasingbolagets skada.

Leasetagaren kan putsa till leasingupplägget på ett sätt som är enkelt och för det mesta acceptabelt till alla parter. Vid sidan om leasingavtalet mellan leasingbolaget och leastagaren, kan leasetagaren komma överens med leverantören om att denne ansvarar för avlämnandet i tid samt för fel eller brister som uppkommer under leasingperioden. Det löser dock inte problemet med leverantörens eventuella konkurs.

Avräkningsordningen

Som tilldragande rubrik ägnad att fånga läsarnas uppmärksamhet är nog avräkningsordningen ingen höjdare. Spänningen kommer knappast att stiga när Ni läser lagtexten från 1736 som fortfarande reglerar avräkningsordningen:

Haver någon av samma man fått flera lån, än ett, och förbundit sig, att för det ena giva större ränta, och för det andra mindre, eller ingen; där må skuldenär avräkna det, som betalas, å vilketdera lån han helst vill; dock ej förr, än förfallodagen inne är. Ej må något på huvudstolen avräknas, förr än räntan gulden är. Handelsbalken 9 kap 5 §.

Ett riktigt sömnpiller även för en juridiknörd som jag. Men bestämmelsen handlar om något som har stor betydelse för personer som har skulder eller fordringar, med andra ord, oss alla. Lagen säger att gäldenären bestämmer mot vilken skuld en inbetalning gäller. Att använda gängse terminologi, mot vilken skuld inbetalningen ska avräknas. Om en borgenär enbart har en fordran uppstår ingen fråga om vilken skuld regleras när gäldenären gör en inbetalning. Om en borgenär däremot har flera fodringar på en gäldenär, kan det vara viktigt att veta vem som bestämmer vilken fordran/skuld påverkas av en inbetalning, såvitt inbetalningen inte räcker för slutreglering av samtliga fordringar/skulder.

När kan detta spela roll? Lagen tyder på ett scenario där avräkningsordningen har betydelse, nämligen när olika räntesatser gäller för de olika fordringarna. En gäldenär vill som regel låta en inbetalning avräknas mot den fordran som löper med den högre räntesatsen. Andra scenario där parterna kan ha olika önskemål kan tänkas. Ponera att Ditt bolag har checkkredit hos en bank och har dessutom tagit ett lån från samma bank. Du har personligen gått i borgen för lånet men inte för checkkrediten. Bolaget har råd att betala av den ene men inte det andra skulden. Det är bättre för Dig om bolaget i första hand reglerar lånet så att Du blir av med Ditt borgensansvar. Det är bättre för banken om inbetalningen i första hand reglerar checkkrediten eftersom säkerhet finns för lånet. Även tredje man kan påverkas av avräkningsordningen. Till exempel om en person har gått i borgen för en viss fordran men gäldenären har flera skulder till borgenären, har borgensmannen ett intresse att gäldenärens inbetalningar avräknas mot den borgenssäkrad fordran. Borgenären skulle i ett sådant fall föredra att gäldenärens inbetalning avräknas mot en osäkrad fordran.

Så vem bestämmer? Gäldenären bestämmer. Det finns dock två förutsättningar. För det första, får avräkning endast ske mot förfallna skulder. Gäldenären kan alltså inte reglera en skuld i förtid genom avräkningsförfarandet. För det andra, ska avräkningen i första hand gälla ränta innan avräkning sker mot kapital. Om gäldenären vill utnyttja sin valfrihet måste hon meddela borgenären om sitt val och meddelandet måste ske senast vid tidpunkten när borgenären får reda på att betalningen står till hans förfogande. Om gäldenären inte utnyttjar sin valrätt, kan borgenären bestämma vilken förfallen skuld ska reduceras med inbetalningen. Genom ett rättsfall från 2013 slog Högsta Domstolen fast att borgenären inte kan använda sin subsidiära valrätt för att avräkna mot en viss skuld om en annan förfallen skuld är förenad med ”särskilt betungande rättsföljder”. NJA 2013 sid 1190. I det rättsfallet hade en bostadsrättshavaren blivit uppsagd på grund av obetalda hyror för januari och februari. Han hade rätt att får tillbaka bostadsrätten om han reglerade de förfallna hyrorna inom en viss tid. Han betalade två månadshyror inom tidsfristen. Ytterligare en månadshyra hade dock hunnit förfalla till betalning. Eftersom gäldenären inte hade utnyttjat sin valrätt och sagt att inbetalningen skulle gälla januari och februari, valde Bostadsrättsföreningen att avräkna en månadshyra mot mars hyran. Bostadsrättsföreningen menade att gäldenären inte hade reglerat februari hyran i tid och att bostadsrätten var förverkad. HD drog fram det gula kortet och sade att när en skuld är förenade med särskilt betungande rättsföljder (här förverkad bostadsrätt) får borgenären inte utnyttja sin subsidiära valfrihet för avräkning mot en annan fordran.

Dessa regler kan ändras av parter så om gäldenären eller borgenären har ett särskilt intresse att reglera avräkningsordningen bör de upprätta ett avräkningsavtal. Om en borgensman vill styra avräkningsordningen får även han göra det genom ett avtal, men det i så fall är viktigt att alla tre parter skriver under avtalet.