Skydd mot tvångsförsäljning av samägd fastighet

Delägares rätt att påkalla tvångsförsäljning
När två eller fler personer tillsammans äger en fastighet blir Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt (Samägandelagen) tillämpbar. Enligt lagen kan en delägare, mot de andras vilja, försälja den samägda fastigheten på offentlig auktion, för att få ut sin del i fall delägarna inte kan komma överens om en försäljning. Lagregeln motiveras av att en delägare ska kunna förfoga över sitt ägande även vid en konflikt, om ägandet eller dess förvaltning, mellan delägarna. Genom avtal kan dock delägarna försäkra sig om att fastigheten kvarstannar inom en bestämd krets och inte tvångsförsäljs till någon utomstående. Detta kan exempelvis vara aktuellt när en fastighet tillhört en släkt under lång tid och det finns en fortsatt önskan om att så ska vara fallet, exempelvis vid ett generationsskifte.

Avtal mellan delägarna
Delägarna kan via avtal förbinda sig att först erbjuda övriga delägare möjligheten att köpa ut den som önskar försälja sin del, s k hembudsförbehåll. Ägarna kan även avtala om förbud att överlåta sin del till utomstående, s k överlåtelseförbud. Ett överlåtelseförbud innebär en större inskränkning i äganderätten än ett hembudsförbehåll eftersom utifall samtliga delägare erbjudits att köpa annan delägares andel (hembud) men tackat nej kan andelen fritt överlåtas medan ett överlåtelseförbud utgör ett hinder.

Överlåtelse via gåva
Ett undantag från rätten att påkalla tvångsförsäljning, trots att inget avtal tecknas mellan delägarna, är om andelen förvärvats genom gåva villkorad med ett hembudsförbehåll. Detta eftersom en villkorad gåva principiellt anses bindande för mottagaren enligt rådande praxis, även om ett avtal mellan delägarna svårligen kan anses föreligga. Men vad gäller i fall en delägare av en fastighet förvärvat en gåva villkorad med hembudsförbehåll och samtidigt betalat viss ersättning?

Gåva samt viss betalning
Högsta domstolen (HD) avgjorde i somras ett fall där en delägare förvärvat del i en fastighet dels genom gåva med hembudsförbehåll dels erlagt viss betalning. HD menade att även om transaktionen till stor del är en gåva villkorad med hembudsförbehåll finns även en del som förvärvats genom köp. Köpedelen, oavsett storlek, kan inte anses täckt av gåvans hembudsförbehåll eftersom det som tidigare motiverats i praxis som avgörande för att gåvogivarens vilja ska erkännas verkan mot den nya ägaren är att gåvoförvärvet utgör en ”klar gåvotransaktion”. Således kan tillkommen delägare som erlagt viss betalning, om än symbolisk, tvinga till försäljning.

Undvika tvångsförsäljning
Om delägarna vill förhindra att en samägd fastighet försäljs på offentligt auktion bör delägarna försäkra sig om att ett hembudsförbehåll eller överlåtelseförbud gäller för fastighetens samtliga andelar. Då måste gåva villkoras samt i fall där viss ersättning erlagts i samband med gåvan avtal, om överlåtelseförbud eller hembudsförbehåll, tecknas med övriga delägare. I annat fall kan tvångsförsäljning påkallas av ägare till andel som ägs med full förfoganderätt.

Klagorätt vid beslut om detaljplan

I somras avgjorde Högsta domstolen ett mål där en markägare överklagat en kommuns beslut om detaljplan, s.k. planbeslut. Markägaren menade att detaljplanen oundvikligen skulle komma att kompletteras med ytterligare ett planbeslut som då skulle komma att ta dennes mark i anspråk. Markägarens mark låg inte inom planområdet utan denne berördes endast indirekt genom eventuell fortsatt planläggningen. Frågan i målet var således om beslutet om detaljplan angick markägaren på ett sådant sätt att denne hade rätt att överklaga kommunens beslut därom.

Ett kommunalt planbeslut kan överklagas av ”den som beslutet angår” enligt Plan- och bygglagen med hänvisning till Förvaltningslagens 22 § om klagorätt. Med ”angår” menas någons rättsliga ställning eller ett av rättsordningen erkänt intresse för denne ska beaktas vid kommunens beslutsfattande. Även den som har ett beaktansvärt intresse av beslutets effekt kan undantagsvis ha klagorätt. Allmänt råder restriktivitet kring vilka som har rätt att överklaga (klagokretsen) ett beslut. Detta för att klagorätten ska vara förutsägbar men också för att överprövningen ska bli hanterbar.

Utgångspunkten för klagokretsen vid planbeslut utgörs av de som geografiskt tillhör det område som beslutet avser. Också ”nära grannskap” har klagorätt, även om de ligger utanför planområdet, när exempelvis bara en gata eller väg är det som skiljer områdena åt. Därutöver är det endast undantagsvis och utifrån en objektiv bedömning av beslutets effekt som klagorätt råder.  

Hur avgjorde då HD det i inledningen nämnda fallet? HD konstaterade att markägarens mark visserligen låg relativt nära området för beslutet men inte så nära att det därav angick denne. Men till beslutet fanns planer på ytterligare planbeslut för att fortsätta en väg. Fortsatt vägsträckning var planerad att gå över markägarens ägor.

Ett senare beslut om fortsatt väg ansågs av HD ha sådan anknytning till det överklagade planbeslutet att besluten ansåg ha ett ”oupplösligt samband”. Därmed ansågs markägaren ha klagorätt för att få sina intressen beaktade redan i och med det första planbeslutet. I annat fall skulle det allmännas intresse att få bygga klart vägen vid ett senare beslut om detaljplan starkt begränsa möjligheterna för markägaren att då få sina intressen beaktade.

Sammanfattningsvis är det alltså effekterna av ett planbeslut som ytterst avgör vem som har klagorätt. Därmed kan en markägare, också utanför planområdet, ha klagorätt på ett planbeslut som kan komma att inskränka dennes möjligheter tillgodose sina intressen vid senare kommunala beslut.

Säljarens ansvarig för radon på grund av objektshandling, ”korta fakta”, om husets byggnadssätt

Radon är en gas som finns naturligt och utsöndras när berggrund som innehåller uran vittrar. Så kallad blåbetong som också innehåller uran avger radon på liknande sätt. Blåbetongen slutade att tillverkas 1975 men användes ändå som byggnadsmaterial fram till omkring mitten på 80-talet. Att utsättas för höga halter radon innebär en risk för att utveckla lungcancer. 

En fastighetsköpare har en undersökningsplikt som innebär att denne ansvarar för de fel som varit upptäckbara. En fastighetssäljare som aldrig gjort en radonmätning behöver principiellt inte ansvara för höga radonvärden utifall köparen efter köpet upptäcker att det finns ohälsosamma radonvärden i byggnaden. Eftersom radonutsöndring är känt samt att man numer tämligen enkelt kan undersöka vilka mängder radon som frigörs är utgångspunkten att höga radonvärden är köparens ansvar med anledning av köparens undersökningsplikt.

Köparens undersökningsplikt kan reduceras genom utfästelser från säljaren. Garantier eller övriga otvetydiga besked utgör utfästelser som säljaren får stå för.

En köpare av en fastighet som inte gör en radonmätning trots att byggnaden är uppförd under tidsperioden då blåbetong var vanligt förekommande samt att säljarens energideklaration visade att ingen radonmätning hade gjorts tidigare står som utgångspunkt risken för eventuella höga värden av radon vid senare mätning.

Liknande omständigheterna har prövats i Svea hovrätt alldeles nyligen. Dock hölls säljaren ansvarig för felet, höga radonvärden, med anledning av en objektsbeskrivning som upprättats av säljaren innan överlåtelsen och som köparen tagit del av. Objektsbeskrivningen innehöll följande beskrivelse om byggnadssättet:

Grund: Platta på mark

Stomme: Trä

Bjälklag: Trä

Fasad: Puts på tegelstomme

 

Den kortfattade beskrivningen var visserligen inte direkt felaktig men indirekt då uppgifterna endast gällde för en viss del av huset. Ovanvåningen var bygg enligt angivet byggnadssätt men inte dess souterrängdel, där radon senare uppmätts. De i objektbeskrivningen intagna uppgifterna om byggnadssättet ansåg av Svea hovrätt vara jämförlig med en utfästelse. Uppgifterna hade således påverkat köparen på grund av dess otvetydiga utformning. Och köparen behövde därför inte undersöka husets radonvärden.

Objektshandlingen med rubriken ”korta fakta” om byggnadssättet ledde alltså till slutsatsen att uppgifterna är att ses som en utfästelse för vilken säljaren ansvarar. Detta trots att fastighetsköpare som utgångspunkt har en långtgående undersökningsplikt, ingen radonmätning tidigare hade gjorts samt att höga radonvärden är ett känt fel för byggnader från samma tid.

Kundregister och företagshemligheter

Förr i tiden stannade många av företagets anställda kvar i företaget under hela yrkeslivet. Så är det inte längre. Anställda byter jobb emellanåt, vare sig de vill eller ej. Många gånger tar de med sig information som har stor betydelse för den verksamhet som de har lämnat. Företag har därför många gånger önskemål om att kunna förhindra att informationen används när den (f d) anställd tar ett nytt jobb. Det finns flera sätt för en arbetsgivare att hindra den anställda att använda sig av information i konkurrerande syfte.

Mycket skrivs om konkurrensklausuler. Sådana klausuler är det mest direkta sättet att stoppa en anställd från att gå till en konkurrent och använda sig av information som hade erhållits på den första arbetsplatsen. Problemet för arbetsgivaren är att rättspraxis är mycket skeptiskt till konkurrensklausuler i anställningsavtal och många sådana klausuler kan ogiltigförklaras. Med andra ord, många konkurrensklausuler håller inte vid en rättslig prövning. Det är inte sagt att sådan klausuler aldrig fungerar. För vissa befattningar, framför allt de där arbetsuppgifter handlar om forskning och utveckling, kan konkurrensklausuler vara giltiga, i synnerhet om personen erhåller ersättning under karenstiden och om den tids- och geografiskbegränsningen inte går längre än som behövs för att skydda arbetsgivaren.

Förutom konkurrensklausuler kan lagstiftning skydda arbetsgivaren mot en f d anställds agerande. Många tvister mellan företag och f d anställda handlar om företagets kundregister. Kundregistret är många gånger kronjuvelen i företaget och företag vill hindra att andra kommer åt det. Arbetsdomstolen har avgjort flera mål under de senaste åren som berör kundregister. Ett avgörande från 2015 handlade om en frisör som byt jobb till en annan salong. Frisören meddelade ett flertal kunder från den första salongen att hon hade bytt jobb och att hon informerade kunderna om hennes nya anställning. Vidare påstod den första salongen att frisören måste ha plockat fram kontaktuppgifter till kunderna från salongens klientregister, som fanns upplagt i en app som frisören hade tillgång till under några veckor efter det att anställningen hade upphört. Frisören påstod att hon hade en minnesbild över ett antal kunders namn och sökte sedan upp deras kontaktuppgifter från google och facebook. Med andra ord, hon hade inte tillgripit uppgifterna ur salongens kundregister. Arbetsdomstolen kunde inte avfärda påståendet att frisören arbetade fram kontaktuppgifterna ur hennes minnesbild. Salongen förlorade tvisten.

Några år dessförinnan avgjorde Arbetsdomstolen en tvist mellan två factoringbolag. Mr. K jobbade för bolag nr 1 under ett antal år. Han slutade sin anställning och började jobba hos konkurrenten bolag nr 2. När bolag nr 2 började kontakta många av bolag nr 1:s kunder, drog bolag nr 1 slutsatsen att Mr. K hade tagit med sig ett kundregister som överlämnades till bolag nr 2. Arbetsdomstolen konstaterade att ett kundregister är en företagshemlighet som skydds av lagen om företagshemligheter. En fråga i målet var om Mr. K hade angripit bolag nr 1:s kundregister. Även Mr K körde det Jag-Har-Ett-Bra-Minne-försvaret och hävdade att han hade ett minne av ett antal kunder och sedan letade fram deras kontaktuppgifter. Han förnekade att han hade med sig kundregistret. Men det som stjälpte Mr K var att kunderna bearbetades i alfabetisk ordning. Att Mr K:s minnesbild skulle klarna i alfabetisk ordning var för mycket för domstolen att svälja. Arbetsdomstolen fann att Mr K hade ett kundregister med sig och bröt därmed mot lagen om företagshemligheter.